Mogłaś moją być KRYZYSOWĄ narzeczoną...

[dako]

Dla mnie największą bolączką tzw. patodeweloperki na nowych osiedlach jest brak (chociaż zgodnie z obowiązującymi przepisami) terenów zielonych, rekreacyjnych w kontekście maksymalizacji zysków z metrażu działki. Druga kwestia to wpinanie osiedli w istniejący układ drogowy bez szerszej koncepcji planistycznej w zakresie jego usprawnienia ( i nie mam tu na myśli  tylko wykonanie dróg osiedlowych przez dewelopera). Tutaj PRL mógłby być przykładem - takiej przestrzeni jak na Gdańskiej Zaspie pomiędzy budynkami nie uświadczysz nigdzie (ktoś by powiedział, że marnotrawstwo  miejsca, ale dziwnym trafem, każdy ma gdzie, psa i dziecko wyprowadzić).

Dlatego rynek wtórny, z wszystkimi jego bolączkami będzie zawsze atrakcyjny - kupując mieszkanie kupujemy od razu wszystko to co jest w jego sąsiedztwie a nie to , co dopiero powstanie. Sam układ mieszkań, klatek schodowych jest już wtedy kwestią drugorzędną, chociaż dla wielu ma wciąż decydujące znaczenie. I tym się kierowałem przy kupnie mieszkania.

W Gdańsku mieszkałem na kilku dzielnicach: Śródmieście x2 @Aga   , Siedlce, Orunia, Chełm. Od wielkiej płyty po kamienice. Wszędzie blisko do ścisłego centrum (tu mam na myśli Dworzec Główny PKP, nie molo w Brzeźnie czy IKEA - max 5 min autem, 10 min komunikacją, 15 minut na piechotę  (ale nie po pijaku). Żadnych peryferii i stania w korkach. Z dala od turystów i uciążliwości sezonowych. Bliskość piekarni, apteki, przedszkola, szkoły i co tam człowiek potrzebuje na co dzień. Ale jak wraca do domu to chce mieć ciszę i śpiew ptaszków, stąd ul. Garncarska odpadła po dwóch miesiącach. Nie nadążałem wycierać kurz w mieszkaniu.

Metraże od 33m do aktualnego 98m2(2x49m ) i nie powiem, dodatkowy pokój na moje sprzęty komputerowe, taras, obok balkonu, tak z 15m2, by się przydał.

Kupowałem jak byłem kawalerem, teraz 2+2. Niestety kiedyś deweloperzy nie byli skłonni do projektowania takich mieszkań, bo po pierwsze najlepiej sprzedają się te mniejsze, a jak już proponują  to tylko na najwyższych kondygnacjach  i to  w cenach domów. Na głowę nie upadłem. Większe ~120m2 to już cena się robi kosmiczna.

Od strony akustycznej: wielka płyta>zwykły blok>kamienica/apartamentowiec

Od strony zieleni: wielka płyta (PRL!)/blok (zależy gdzie)>apartamentowiec>kamienica (brak!)

Koszty - najlepiej wychodził apartamentowiec, bo na piechotę do pracy

Fundusz remontowy w kamienicy i bloku z wielkiej płyty to już były pokaźne kwoty per miesiąc.

Blok neutralny w każdej z kategorii. Myślałem ostatnio o zmianie  ale o ile ktoś nie dysponuje znacznymi wolnymi środkami  (przy założeniu, że sprzedaje poprzednie i ma kupca) to taka zmiana przy obecnych cenach to około 500 tys. do zapłaty. Kiedyś za tę kwotę to można było szereg kupić.

 

[maciek323]

Niemal niezauważony w mediach przeszedł ostatni raport Amron - a zwłaszcza w części o cenach transakcyjnych, gdzie wśród 22 badanych miast zaledwie w 7 ceny wzrosły w ostatnim kwartale (uwaga - wzrost był wolniejszy niż inflacja) natomiast 15 miast na nominalnym spadku! 

[maciek323]

Czeka nas bardzo ciekawy czas na rynku wtórnym. Częsc osób zapewne zechce przy cisnącym kredycie "zrealizowac zysk" obawiając się (zresztą słusznie) spadku cen. To, przy braku zdolnosci nabywczych, może ruszyć małą lawinę. Trzeba zrozumiec, ze mieszkan na rynku zasadniczo nie brakuje, problemem jest to że w wielu z nich po prostu nikt nie mieszka, ponieważ kupowane zostały niekoniecznie do mieszkania i niekoniecznie pod wynajem, tylko jako tzw. lokata kapitału. Wystarczy obejrzec jakiekolwiek osiedle nowe wieczorem - czasem polowa mieszkan stoi pusta.

A jak pękną "inwestorzy", to będzie ciekawie, swoje dołoży panika developerów którzy też stoją na kredytach.

Zatem z popcornem w ręku czekamy na pierwsze wieści na upadek deweloperów-januszy którzy korzystając z koniunktury zaczęli projekty na dużym lewarze i teraz surowce w górę, robocizna w górę, szok podażowy, stopy w górę, popyt w dół... rewelacyjny przepis na katastrofę sektora.

No, ja o tym scenariuszu pisałem dwa lata temu (tu na forum i nie tylko), to otrzymałem łatkę oszołoma ekonomicznego, lub nadmiernego pesymisty.   A to po prostu realizm, podstawowa znajomość ekonomii i nie uleganie huraoptymizmowi.

 

Przyznaję, że sądziłem iż tsunami zacznie się wcześniej,  w wyniku pandemii, ale nikt nie przewidział że rząd rzuci na rynek "helicopter money". Nie sądziłem że nawet PiSowcy są zdolni do takiego łotrostwa jak wydrukowanie pustych 300 mld zł i że są takimi durniami ekonomicznymi. A potem jak już zaleli rynek pustym pieniądzem, to było pewne że poważne spadki i kryzys branży odwleką się conajwyżej o rok/dwa/trzy, ale przez to będą dużo dużo silniejsze niż ktokolwiek wcześniej mógł przewidzieć.

[subleo]

Ponieważ lubię inwestycyjne retrospekcje to po niemal 2 latach podrzucam temat Pfizera.

 

W listopadzie 2020 r. prezes Pfizera sprzedał większość posiadanych akcji spółki w cenie ~31 EUR / 1 akcja ... bo podobno szczepionka to lipa:

 

 

Aktualnie akcje kosztują ponad 50 EUR.

 

 

 

 

 

[maciek323]

Może jest ostrożnym inwestorem i wolał ostrożnie i spokojnie zarobić te 50-70 mln EURO, a nie czekać i denerwować się czy może zarobi jeszcze milion, jeszcze dwa. Normalnemu człowiekowi taki zysk wystarczy, nie każdy gra na maksa.

Nie każdy ma naturę hazardzisty czy pokerzysty.

[Szürkebarát]

2 godziny temu, maciek323 napisał:

Przyznaję, że sądziłem iż tsunami zacznie się wcześniej,  w wyniku pandemii, ale nikt nie przewidział że rząd rzuci na rynek "helicopter money". Nie sądziłem że nawet PiSowcy są zdolni do takiego łotrostwa jak wydrukowanie pustych 300 mld zł i że są takimi durniami ekonomicznymi. A potem jak już zaleli rynek pustym pieniądzem, to było pewne że poważne spadki i kryzys branży odwleką się conajwyżej o rok/dwa/trzy, ale przez to będą dużo dużo silniejsze niż ktokolwiek wcześniej mógł przewidzieć.

Czego się spodziewałeś @maciek323 po rządach narodowych socjalistów jak nie rozdawnictwa pieniędzy, inflacji i łupienia klasy średniej? Może wojny? Jest na horyzoncie.

 

Acha, zapomniałem o nachalnej propagandzie.

Edytowane 8 Czerwca 2022 przez Szürkebarát

[gourmet]

W kryzysie wiadomo, jedni kupują, drudzy sprzedają. Czy ktoś sprzedawał/kupował mieszkanie z meblami? Jak to wygląda technicznie? Sporządza się wykaz mebli, wycenia, fotografuje, załącza do aktu notarialnego czy osobna umowa K/S? Trudność dodatkowa, że mieszkanie będzie wydane 2 m-ce po sprzedaży, po wyprowadzce lokatorów.

[Jaca68]

16 godzin temu, maciek323 napisał:

Zatem z popcornem w ręku czekamy na pierwsze wieści na upadek deweloperów-januszy którzy korzystając z koniunktury zaczęli projekty na dużym lewarze i teraz surowce w górę, robocizna w górę, szok podażowy, stopy w górę, popyt w dół... rewelacyjny przepis na katastrofę sektora.

Ale pamiętasz starą zasadę inwestora - jak jest krach i wszyscy sprzedają to należy kupować. Znaczy będą okazje.

[Jaca68]

19 godzin temu, BelegUS napisał:

A pomysłów deweloperów na "aranżację" przestrzeni jest naprawdę sporo:

https://www.facebook.com/Patodeweloper

No fajna stronka można się pośmiać, ale każdy kij ma dwa końce. Nie byłoby takich pomysłów gdyby nie znaleźli się na nie kupcy. Skoro klient akceptuje i wykłada kasę to co się dziwić. Póki co nikt nie zmusza do zakupu mieszkania/apartamentu.

[subleo]

12 minut temu, Jaca68 napisał:

Nie byłoby takich pomysłów gdyby nie znaleźli się na nie kupcy.

  

W rzeczy samej. Problem tkwi, kiedy deweloper oszczędza nie bezpośrednio na mieszkaniu, które sprzedaje lecz na ogólnej infrastrukturze. Np. buduje zbyt mały parking z b. małymi wydzielonymi miejscami etc. a rezultat jest taki, że mieszkańcy zastawiają osiedlowe drogi, często p-poż.

 

Wg mnie mamy, nieprzystające do rzeczywistości przepisy.

Edytowane 9 Czerwca 2022 przez subleo

[maciek323]

18 minut temu, Jaca68 napisał:

Znaczy będą okazje.

Zacieram ręce na to a nawet sprzedałem subaru i działkę letniskową żeby wejść w odpowiednim momencie. Obu rzeczy szkoda, ale budżet nie jest z gumy i pieniądze nie rosną na drzewach.

[GREGG]

17 minut temu, subleo napisał:

 

Wg mnie mamy, nieprzystające do rzeczywistości przepisy.

 

Raczej mamy samorząd, który siedzi w kieszeni u deweloperów i dzięki temu robią, co chcą 

[leto]

Nie można mówić  że obecne stopy, 6% referencyjne (na wykresie nie ma tego ujętego, ale chciałem pokazać większą perspektywę, a innego nie znalazłem), są na jakimś specjalnie wysokim poziomie. Banki ponownie naciągnęły ludzi na tanie kredyty.. i to rozdmuchało koniunkturę i koniec końców wszyscy, poza instytucjami finansowymi, stracili. Jak nie pieniądze, to czas.
Stosunek popytu do podaży=cena, nikt mi nie wmówi że jest inaczej. Spadnie popyt, materiały potanieją, jeżeli się nie da, to firmy muszą zrestrukturyzować swoją działalność, albo zainwestować w nowe technologie, albo powiedzieć good bye.
Planowane formy pomocy państwa, to duża ingerencja w wolny rynek. Komuna 2.0
Młodzi nie muszą tu siedzieć, a i starsi często się zastanawiają czy by nie dać nogi, póki jeszcze jest na to dobry czas..

Edytowane 9 Czerwca 2022 przez leto

[maciek323]

2 minuty temu, leto napisał:

Planowane formy pomocy państwa, to duża ingerencja w wolny rynek. Komuna 2.0
Młodzi nie muszą tu siedzieć, a i starsi często się zastanawiają czy by nie dać nogi, póki jeszcze jest na to dobry czas..

 

Niestety sam się nad tym zastanawiam coraz częściej. Nigdy nie pracowałem dłużej niz pól roku za granicą, ale może nie będzie wyjścia. 

[GrYzLy]

Godzinę temu, gourmet napisał:

W kryzysie wiadomo, jedni kupują, drudzy sprzedają. Czy ktoś sprzedawał/kupował mieszkanie z meblami? Jak to wygląda technicznie? Sporządza się wykaz mebli, wycenia, fotografuje, załącza do aktu notarialnego czy osobna umowa K/S? Trudność dodatkowa, że mieszkanie będzie wydane 2 m-ce po sprzedaży, po wyprowadzce lokatorów.

Ja kupowalem w ramach osobnej umowy ks

[Szürkebarát]

47 minut temu, leto napisał:

Stosunek popytu do podaży=cena, nikt mi nie wmówi że jest inaczej

Węgla opałowego ostatnio to nie dotyczy a przynajmniej różni w rangach ministrów publicznie o tym mówią. Czy wmówią?

[Jaca68]

Godzinę temu, subleo napisał:

Problem tkwi, kiedy deweloper oszczędza nie bezpośrednio na mieszkaniu, które sprzedaje lecz na ogólnej infrastrukturze. Np. buduje zbyt mały parking z b. małymi wydzielonymi miejscami etc.

Ktoś tu wcześniej pisał że kupując wielką płytę kupuje nie tylko mieszkanie ale cały układ osiedla z zielenią miejscami parkingowymi itd itd. W mojej wiosce komunistyczne bloki wcale tak dużo tych miejsc nie oferują. Np wieżowiec w którym jako dzieciak mieszkałem ma w klatce 88 mieszkań, wybudowali sobie parking przed klatką ze szlabanem, ale tam raptem trzydzieści kilka miejsc jest. Wiem bo przechodziłem niedawno.

Podobnie jest przy nowej inwestycji, można na etapie wyboru osiedla ustalić, co będzie dookoła bloku w tym tereny zielone i miejsca parkingowe, hale podziemne itd. Fakt przepisy kuleją w rozporządzeniu jest odwołanie do miejscowych planów zagospodarowania, a wiadomo powszechnie że tych planów przez kilkanaście lat uchwalono niewiele. Zresztą brak miejsc parkingowych w miastach to nie tylko nasza bolączka. Wystarczy wyjazd wakacyjny do Włoch czy Francji i próba zaparkowania w jakimkolwiek większym mieście w tych krajach.

Eko aktywiści powiedzą że to dobrze, bo samochód to ZŁOOOO.

 

[Jaca68]

11 minut temu, Szürkebarát napisał:

Węgla opałowego ostatnio to nie dotyczy a przynajmniej różni w rangach ministrów publicznie o tym mówią. Czy wmówią?

Za czasów komuny też braki towarów tłumaczyli spekulantami. Historia lubi się powtarzać. A prawda jest taka że przez ostatnie naście lat wygaszali wydobycie, bo nieopłacalne i sprowadzaliśmy ok 10 mln ton rocznie od putina. A teraz tego zabrakło.

[GREGG]

Godzinę temu, leto napisał:

Stosunek popytu do podaży=cena, nikt mi nie wmówi że jest inaczej.

 

Tak to zwykle jest w gospodarce wolnorynkowej

Mimo, że tu spece od ekonomii twierdzli, że skoro koszty budowania rosną, to ceny nieruchomości dalej tylko w górę będą szły  

[BelegUS]

1 godzinę temu, Jaca68 napisał:

No fajna stronka można się pośmiać, ale każdy kij ma dwa końce. Nie byłoby takich pomysłów gdyby nie znaleźli się na nie kupcy. Skoro klient akceptuje i wykłada kasę to co się dziwić. Póki co nikt nie zmusza do zakupu mieszkania/apartamentu.

Ja wiem, że ciemny lud wszystko kupi, no ale...

[Szürkebarát]

1 godzinę temu, GREGG napisał:

 

Raczej mamy samorząd, który siedzi w kieszeni u deweloperów i dzięki temu robią, co chcą 

Starosta, który wydaje pozwolenie na budowę i nadzór budowlany, który kontroluje budowę to raczej przedstawiciele państwa polskiego, nie samorządu.

[GREGG]

23 minuty temu, Szürkebarát napisał:

Starosta, który wydaje pozwolenie na budowę i nadzór budowlany, który kontroluje budowę to raczej przedstawiciele państwa polskiego, nie samorządu.

 

W miastach formalności załatwia się z urzędem miasta, z tego co wiem? A to w dużych miastach powstała symbioza dewelopersko-urzędnicza, której podstawą jest celowe nietworzenie planów zagospodarowania  

 

[Blixten]

Godzinę temu, GREGG napisał:

Mimo, że tu spece od ekonomii twierdzli, że skoro koszty budowania rosną, to ceny nieruchomości dalej tylko w górę będą szły  

Czyżby ceny nieruchomości już spadły ?

A może masz na myśli ten 1% spadek cen w maju względem kwietnia (i to tylko w niektórych miastach) ? 

Edytowane 9 Czerwca 2022 przez Blixten

[GREGG]

36 minut temu, Blixten napisał:

Czyżby ceny nieruchomości już spadły ?

A może masz na myśli ten 1% spadek cen w maju względem kwietnia (i to tylko w niektórych miastach) ? 

 

Nie wiem czy spadły, nie interesuję się specjalnie. Niemniej chyba nie ma już wątpliwości, że widać nadejście korekty / kryzysu po odcięciu pompy finansowej z tanim kredytem. Wczoraj stopy o 0,75% pp w górę  

 

 

[maciek323]

54 minuty temu, Blixten napisał:

Czyżby ceny nieruchomości już spadły ?

A może masz na myśli ten 1% spadek cen w maju względem kwietnia (i to tylko w niektórych miastach) ? 

Niemal niezauważony w mediach przeszedł ostatni raport Amron - a zwłaszcza w części o cenach transakcyjnych, gdzie wśród 22 badanych miast zaledwie w 7 ceny wzrosły w ostatnim kwartale (uwaga - wzrost był wolniejszy niż inflacja) natomiast 15 miast na nominalnym spadku! 

 

1% w maju względem kwietnia, to przy utrzymaniu tego trendu da 12% w maju 2023 względem maja 2022.