Zakup działki

[kamul]

Ostatnimi czasy chodzi mi po głowie przeniesienie się do domku jednorodzinnego, natomiast mam właściwie zerowe doświadczenie w zakupie działki pod taki dom. Na razie jedyne co przyszło mi do głowy to:

- ogłoszenia olx, gumtree

- przejazd "palcem po mapie" , wybranie się do którychś z miejscowości, które wikipedia podpowiada, że mogą spełniać kryteria zamieszkania  i wybranie się na wycieczkę by po okolicy poszukać czy ktoś czegoś nie wystawia.

Natomiast jeśli macie jakieś doświadczenia, inne strony na które powinienem zajrzeć etc. to bardzo prosiłbym o podpowiedź  

 

Ponad to, co warto wiedzieć przy zakupie takiej działki:

- jakieś zadłużenia itp?

- drogi dojazdowe, własne, współwłasne etc. o co z tym właściwie chodzi?

- czy nie jest "zalewowa"?

- czy ma media - jakie, od kiedy, etc

I gdzie te rzeczy można wiarygodnie ustalić?

Czy jak w opisie działki jest prąd "w drodze" - jak mniemam tzn. wkrótce  to znaczy, że za jaki czas - i też jak to zweryfikować?

 

Może pytania głupie ale jestem zielony w temacie, bo to jednak nie jest zakup "gotowca" od dewelopera, choć i takiej możliwości nie wykluczam.

[Henryk82]

Do tej listy sprawdzeń dodaj jeszcze czy rolna i jakiej kategorii bo później kary za odrolnienie im lepsza ziemia tym wyższe a czasem nawet niemożliwe.

[skwaro]

Ja po 2 miesiącach szukania samemu i odbijania się od akcji p.t. no właściwie to działka jest budowlana ale tylko w połowie, media są w drodze, ale w tej 200m dalej (btw, w drodze oznacza nie w trakcie tylko tam, gdzie masz drogę i trzeba tylko wykonać podłączenie ), ten budynek wyglądający jak kurnik to nie jest kurnik i wcale nie śmierdzi (jasne, waliło na kilometr), oddałem temat do znajomej z agencji nieruchomości, bo w okolicach Warszawy i tak większość ogłoszeń jest przez agencję i te 3% musisz zapłacić. W zamian znalazła nam fajną działkę, której nie było w ogłoszeniach, zweryfikowała stan prawny, możliwość budowy domu, ogarnęła całą papierologię, itd. Polecam korzystanie z usług sprawdzonego agenta, bo jak zadajesz takie pytania to możesz łatwo wpakować się na minę i np. koszt podłączeń mediów może być kilkukrotnie wyższy niż prowizja agenta. 

Edytowane 19 Lipca 2021 przez skwaro

[Henryk82]

I najważniejszej informacji nie ma na liście, zagospodarowanie przestrzenne działki lub w okolicy działki , np czy nie planowana jest jakaś obwodnica miasta przez tą działkę. To można sprawdzić w danej gminie w urzędzie.

[kamul]

4 minuty temu, ipsx82 napisał:

I najważniejszej informacji nie ma na liście, zagospodarowanie przestrzenne działki lub w okolicy działki , np czy nie planowana jest jakaś obwodnica miasta przez tą działkę. To można sprawdzić w danej gminie w urzędzie.

O bardzo cenna uwaga  

 

@skwaro jeśli możesz kogoś polecić, to chętnie przyjmę taki kontakt  bo generalnie sprawdzonych agentów nie znam (a w zasadzie jeszcze żadnych).

Edytowane 19 Lipca 2021 przez kamul

[Xathrin]

Korzystanie z biura pośrednictwa może mieć sens. Ale sam wybór biura nie będzie łatwy. Co do prowizji to 3% to jest absolutny maks. Warto się targować przy podpisaniu umowy 

Jeżeli szukasz działki w okolicach Wawy to najpierw postaw sobie pytania czego oczekujesz? 

Najważniejszy rzeczy to: 

- dojazd i skomunikowanie z centrum

- budżet, pamiętaj, że działka to około 1/3 wartości inwestycji będzie 

- plan zagospodarowania przestrzennego gminy, zobaczysz, co można i czego się spodziewać

- okolica (im dalej tym w teorii ciszej i spokojniej)

- szkoły

- wielkość potencjalnej działki

- sąsiedzi

W biurze ci te pytani i tak zadadzą

 BTW sam od niedawna w domku pod Wawa mieszkam i była to jedna z lepszych decyzji (poza kupnem subaru oczywiście )

 

Powodzenia w poszukiwaniach i właściwych decyzji

 

 

[kamul]

2 minuty temu, Xathrin napisał:

Korzystanie z biura pośrednictwa może mieć sens. Ale sam wybór biura nie będzie łatwy. Co do prowizji to 3% to jest absolutny maks. Warto się targować przy podpisaniu umowy 

Jeżeli szukasz działki w okolicach Wawy to najpierw postaw sobie pytania czego oczekujesz? 

Najważniejszy rzeczy to: 

- dojazd i skomunikowanie z centrum

- budżet, pamiętaj, że działka to około 1/3 wartości inwestycji będzie 

- plan zagospodarowania przestrzennego gminy, zobaczysz, co można i czego się spodziewać

- okolica (im dalej tym w teorii ciszej i spokojniej)

- szkoły

- wielkość potencjalnej działki

- sąsiedzi

W biurze ci te pytani i tak zadadzą

 BTW sam od niedawna w domku pod Wawa mieszkam i była to jedna z lepszych decyzji (poza kupnem subaru oczywiście )

 

Powodzenia w poszukiwaniach i właściwych decyzji

 

 

Dzięki

 

Tak, takie rzeczy mam określone jako kryteria  Całe życie mieszkałem w domu i już kupując mieszkanie, założenie było takie, żeby tylko wystartować, bo sensu mieszkania w bloku ja nie widziałem i do tej pory nie widzę, choć wiem, są ludzie którzy cenią za coś wspólne mieszkanie.

[eurojanek]

Polecam ściągnąć sobie jakiś przykładowy operat szacunkowy i będziesz miał wypunktowane co się liczy przy wyborze oraz wagi poszczególnych kategorii.

Ale generalnie nie jest to dobry moment na kupowanie działek, są przynajmniej o 1/3 obecnie przeszacowane jak nie lepiej.

[kamul]

13 minut temu, eurojanek napisał:

Polecam ściągnąć sobie jakiś przykładowy operat szacunkowy i będziesz miał wypunktowane co się liczy przy wyborze oraz wagi poszczególnych kategorii.

Ale generalnie nie jest to dobry moment na kupowanie działek, są przynajmniej o 1/3 obecnie przeszacowane jak nie lepiej.

Dzięki, daję sobie jeszcze czas, choć co i jak szukać, wolę wiedzieć już dziś, stąd też i temat

[Bart81]

9 godzin temu, kamul napisał:

Ostatnimi czasy chodzi mi po głowie przeniesienie się do domku jednorodzinnego, natomiast mam właściwie zerowe doświadczenie w zakupie działki pod taki dom. Na razie jedyne co przyszło mi do głowy to:

- ogłoszenia olx, gumtree

- przejazd "palcem po mapie" , wybranie się do którychś z miejscowości, które wikipedia podpowiada, że mogą spełniać kryteria zamieszkania  i wybranie się na wycieczkę by po okolicy poszukać czy ktoś czegoś nie wystawia.

Natomiast jeśli macie jakieś doświadczenia, inne strony na które powinienem zajrzeć etc. to bardzo prosiłbym o podpowiedź  

 

Ponad to, co warto wiedzieć przy zakupie takiej działki:

- jakieś zadłużenia itp?

- drogi dojazdowe, własne, współwłasne etc. o co z tym właściwie chodzi?

- czy nie jest "zalewowa"?

- czy ma media - jakie, od kiedy, etc

I gdzie te rzeczy można wiarygodnie ustalić?

Czy jak w opisie działki jest prąd "w drodze" - jak mniemam tzn. wkrótce  to znaczy, że za jaki czas - i też jak to zweryfikować?

 

Może pytania głupie ale jestem zielony w temacie, bo to jednak nie jest zakup "gotowca" od dewelopera, choć i takiej możliwości nie wykluczam.

Co do pytań:

1. Jeśli jest jakaś egzekucja czy tez ostrzeżenie to do sprawdzenia dział III księgi wieczystej, natomiast jeśli ktoś dokonał zabezpieczenia ma gruncie to dział IV. Mając numer kw można sprawdzić online. 

2. Najlepiej bezpośredni zjazd z drogi gminnej/powiatowej itd. Jeśli udział dobre rozwiązanie. Gorzej jak bedzie prawo przejazdu i przechodu. 

3. Czy zalewowa do sprawdzenia w gminie lub podczas otrzymywania warunkow zabudowy. Najlepiej jak dzialka ma takie coś bo wtedy są podane jakie trzeba spełni. wymagania żeby coś wybudować. 

4. Na geoportalu można zobaczyć jak dalego od działki są zlokalizowane lub ile trzeba będzie ciągnąć do własnej działki. 

5. Jak prąd w drodze to łatwiej dociągnąć to działki 

To w skrócie. Jak coś niejasnego to mogę coś wyjaśnić. 

[kamul]

11 godzin temu, Bart81 napisał:

To w skrócie. Jak coś niejasnego to mogę coś wyjaśnić. 

Dzięki za wyjaśnienia. Jeśli jesteś w temacie i wiesz na co jeszcze warto zwrócić uwagę to chętnie poczytam

 

[eurojanek]

Badanie gruntu warto by zrobić, co tam pod powierzchnią kryje się.

Bo może się okazać że nie da się budować na działce

Przy okazji będzie wiadomo ile betonować w grunt żeby to miało ręce i nogi.

Mnie za 4 otwory 1600 PLN kosztowało.

[Bart81]

45 minut temu, kamul napisał:

Dzięki za wyjaśnienia. Jeśli jesteś w temacie i wiesz na co jeszcze warto zwrócić uwagę to chętnie poczytam

 

Najlepiej to już na konkretnym przykładzie. Ale z grubszych tematów: lokalizacja, dostępność mediów (możliwość uzbrojenia terenu), warunki zabudowy czy tez wyciąg z miejscowego planu zagospodarowania terenu. 

A przede wszystkim sąsiedztwo…

[skwaro]

21 godzin temu, eurojanek napisał:

Badanie gruntu warto by zrobić, co tam pod powierzchnią kryje się.

Bo może się okazać że nie da się budować na działce

Przy okazji będzie wiadomo ile betonować w grunt żeby to miało ręce i nogi.

Mnie za 4 otwory 1600 PLN kosztowało.

Mam gościa z Michałowic, 3 otwory po 4m (wystarczy) mi zrobił za 800zł. 

 

P. S. Jak jest kanalizacja to warto sprawdzić jaka - grawitacyjna czy podciśnieniowa. Ta druga jest coraz popularniejsza pod Warszawą, a sam zawór do niej kosztuje kilka (naście) tysięcy złotych... 

Edytowane 21 Lipca 2021 przez skwaro

[kamul]

21 godzin temu, eurojanek napisał:

Badanie gruntu warto by zrobić, co tam pod powierzchnią kryje się.

Z góry przepraszam za głupie pytanie, (choć jest całkiem serio) ale co mi ta wiedza da? W sensie czy złota tam nie ma?  

[dako]

Nośność i rodzaj gruntu, poziom wód gruntowych itp.

Badanie geotechniczne to podstawa w każdej deweloperce.

[eurojanek]

Czy mozna stawiac dom, spoistość warstw do wyliczenia fundamentu/płyty fundamentiwej, cieki wodne itp.  czy nie masz pod gleba wypiska toksycznych smieci o których właściciel zapomniał wspomnieć, może fabryka ołówków stała 100 lat temu, a Ty będziesz za 2 miliony pln zobowiązany to usunąć i takie tam

U mnie chyba na 15 czy 20 metrów były próbki robione za to 1600 pln. 4m trochę skromnie.

[beren]

Polecam ten blog i tego pana. https://blog.poradnik-budowlany.com/ 
zaczynał to hobbystycznie teraz juz zawodowo w zasadzie.  Ma tam kursy i książki związaze z tematyka kupna działki i budowy domu.

[Gazik]

Warto też zagadać z sasiadem jeśli już takowy istnieje. Jak się trafi fiut odpusc - lepiej szukać dalej niż się użerać że skubancem całe zycie


Wysłane z iPhone za pomocą Tapatalk

[skwaro]

2 godziny temu, eurojanek napisał:

U mnie chyba na 15 czy 20 metrów były próbki robione za to 1600 pln. 4m trochę skromnie.

Pod dom jednorodzinny na dawnej działce rolnej w zupełności wystarczy.

 

A co do tematu to jeszcze dodam że w niektórych gminach bez badania gruntu nie dadzą pozwolenia na budowę. No i to pierwsza rzecz o którą spyta projektant płyty fundamentowej, bo na tej podstawie ją oblicza. 

[STIFF]

Jako rzeczony projektant powiem, że koszt badań gruntu jest znikomy w porównaniu do potencjalnych kosztów jeśli okaże się, że grunt jest nienośny. Np jesłi sa torfy, namuły etc. Parę takich tematów w życiu projektowałem gdzie goście kupili ładną działkę żałując na badania 3-4 otwory po 5 metrów to wszystko czego potrzeba po 80-100pln/mb a mogą uratowac od mikropali za 80 tysięcy. Plus jełśi grunt jest słaby i trzeba robić mikropale, stodnie albo płytę fundamentową (czasem na palach) to będzie sie to tez odzwierciedlać z reszcie konstrukcji bo zwyczajnie trzeba ją zaprojektowac jako sztywniejszą.

[kamul]

19 minut temu, STIFF napisał:

Jako rzeczony projektant powiem, że koszt badań gruntu jest znikomy w porównaniu do potencjalnych kosztów jeśli okaże się, że grunt jest nienośny. Np jesłi sa torfy, namuły etc. Parę takich tematów w życiu projektowałem gdzie goście kupili ładną działkę żałując na badania 3-4 otwory po 5 metrów to wszystko czego potrzeba po 80-100pln/mb a mogą uratowac od mikropali za 80 tysięcy. Plus jełśi grunt jest słaby i trzeba robić mikropale, stodnie albo płytę fundamentową (czasem na palach) to będzie sie to tez odzwierciedlać z reszcie konstrukcji bo zwyczajnie trzeba ją zaprojektowac jako sztywniejszą.

Pytanie kolejne laickie, bo jak rozumiem, tych rzeczy dokonujemy przed potencjalnym zakupem?

Nie ma jakiejś ewidencji czy taki grunt się nadaje/nie nadaje? Czy to się jakoś szczególnie może zmieniać w czasie?

Czy wreszcie, ktoś pozwoli np. robić takie "wykopy", myślę tu o scenariuszu, robię sobie te dziury za pozwoleniem sprzedającego, wychodzi "lipa", że na dom się nie nadaje i on np. już kolejnemu kupującemu na te otwory nie zezwala, nie informuje etc, czy z tego można wyciągać jakieś konsekwencje?

[STIFF]

Zdecydowanie przed zakupem bo potencjalne negatywne informacje mają wpływ na koszt budowy (w górę) ale możliwe też, że na cenę działki (w dół) - choć w to drugie wątpię bo jak nie ty to kto inny nie sprawdzi i kupi w ciemno.

Ewidencji nie ma co więcej nawet informacje zaciągnięte od sąsiadów, którzy sie budowali obok nie wiele powiedzą bo grunt może byc bardzo zmienny i będzie zupełnie co innego. J mam pod połowa domu glinę, pod drugą połowa piasek a jeszcze w jednym narożniku wyszło sporo żwiru. Szczytem był dom, który kilka lat temu projektowałem dla jednego z forumowiczów - pod kawałkiem przechodził stary ciek wodny (rów, może rzeczka). było już sucho ale namuły zastoiskowe szły pasem 2-3 metrów i trzeba było kawałek domy na studniach stawiać.

Rodzaj i stan gruntu się w czasie nie zmieni natomiast mogło sie zmienić ukształtowanie a zatem warstwa wierzchnia - i to też warto sprawdzić. Ostatnio wiele osób podnosi teren często wysypując na niego co popadnie. Taki nasyp ci sie nie przyda do niczego i będziesz go musiał usunąć. Pół biedy jak jest równo a nasypu jest kilkanaście cm i fundamenty wypadna w gruncie rodzimym.  Czasem się okazuje, że było w terenie jakieś zagłębienie i gość je zasypał i masz do wybrania 2m nasypu. Może rozbierał stary dom - wówczas możesz trafic sporo śmieci porozbiórkowych.

 

W każdej większej inwestycji przemysłowej czy deweloperskiej sprawdzenie gruntu to norma bo ma wpływ na potencjalne duże koszta. W domach jednorodzinnych temat zalezy od zgody sprzedajacego i niewiadomo kogo trafisz. Badanie jest w zasadzie nieniszczące - bałąganu nie naribią więc nie ma argumentu dla odmowy. Jak odmawia to pewnie wie, że coś nie tam. To trochę jak z samochodem - nie kupisz chyba uzywanego auta na gruby hajs na piękne oczy sprzedawcy tylko bierzesz na serwis. Jak gość się nie zgadza to już wiesz że to ulep.

[kamul]

Ok, czyli mając podejście "zdroworozsądkowe" , szukam w taki czy inny sposób działki (tj. sam jeżdżę/zlecam agencji) sprawdzam sąsiedztwo, plan zagospodarowania itp, przy oględzinach proszę o możliwość wykonania rzeczonych otworów i jeśli wychodzi, że jest ok (jaka to miara czasowa w ogóle?) to mogę ewentualnie decydować się na zakup.

Wracając do planu zagospodarowania, jeśli spodziewałbym się (tj. chciałbym) żeby działka była "obudowana" domkami jednorodzinnymi a nie biurowcem i lotniskiem to czego powinienem w tym planie wypatrywać (chodzi mi o terminologię budowlaną, która jest mi jednak obca)? Czy taki plan może się zmieniać? Ewentualnie na jakich zasadach?

Chodzi mi o przypadek, że wyczytam, że mają być domki jednorodzinne a okaże się, że jednak będzie w bezpośrednim sąsiedztwie autostrada z ekranami i hala hurtowni etc. (jest w ogóle taka możliwość?)

[skwaro]

25 minut temu, kamul napisał:

Ok, czyli mając podejście "zdroworozsądkowe" , szukam w taki czy inny sposób działki (tj. sam jeżdżę/zlecam agencji) sprawdzam sąsiedztwo, plan zagospodarowania itp, przy oględzinach proszę o możliwość wykonania rzeczonych otworów i jeśli wychodzi, że jest ok (jaka to miara czasowa w ogóle?) to mogę ewentualnie decydować się na zakup.

Wracając do planu zagospodarowania, jeśli spodziewałbym się (tj. chciałbym) żeby działka była "obudowana" domkami jednorodzinnymi a nie biurowcem i lotniskiem to czego powinienem w tym planie wypatrywać (chodzi mi o terminologię budowlaną, która jest mi jednak obca)? Czy taki plan może się zmieniać? Ewentualnie na jakich zasadach?

Chodzi mi o przypadek, że wyczytam, że mają być domki jednorodzinne a okaże się, że jednak będzie w bezpośrednim sąsiedztwie autostrada z ekranami i hala hurtowni etc. (jest w ogóle taka możliwość?)

Badanie gruntu ogarniesz w przeciągu tygodnia. W planie zagospodarowania sprawdź jaki obszar obejmuje po numerach działek w geoportalu - https://www.geoportal.gov.pl/, potem patrzysz jakie mają przeznaczenie, czy np. dopuszczalna jest działalność usługowa nieuciążliwa czy dowolna, itd. Sprawdzasz wskaźnik intensywności zabudowy, maksymalną powierzchnię zabudowy działki, minimalną powierzchnię działki, itd. bo one wpływają na to czy dostaniesz pozwolenie na budowę. Przed wyborem projektu musisz też wiedzieć czy nie ma ograniczeń dotyczących kształtu dachu, wymagań odnośnie kolorów czy typów elewacji, itd. Potem patrzysz czy nie ma jakichś dodatkowych odległości większych niż w standardzie, np. działka pod lasem, a w planie minimalna odległość zabudowy 50m od linii lasu, podobnie wszelkie rowy, stawy, drogi, itp. Na koniec jakie są wymagania odnośnie kanalizacji/ścieków, bo np. możesz nie dostać zgody na własną oczyszczalnię jak nie ma kanalizacji, tylko musisz mieć szczelne szambo i umowę na odbiór. Jest tego sporo, ja np. się nadziałem na wymagania odsunięcia od drogi większe niż standardowe bo na mapce był pomylony rodzaj drogi i budynek musiał być metr dalej od drogi, musieliśmy poprawiać projekt, bo dom był o 20cm za długi żeby się zmieścić w wymiarach (parterówka z garażem 2-stanowiskowym)...