maciek323

Wzrost cen najmu nadal poniżej inflacji, czyli relatywnie najem staniał. Wzrost cen najmu wyrażony w USD jest mniej więcej zerowy lub nawet ujemny. Dziadowska waluta i to prosty efekt powyższego.

Człowiek biznesu raczej nie powinien się obrażać na warunki zewnętrzne, tylko dopasowywać się do nich i przekształcać ofertę. Da się budować taniej i sprzedać taniej, więc pewnie niektórzy tak zrobią i wygrają na przyszłość. Oczywiście najłatwiej jest płakać o rządowe dopłaty, zerowe stopy procentowe i że koszty wysokie. Do niedawana deweloperka to było perpetum mobile przynoszące mega dochód przy niskim zaangażowaniu środków własnych, teraz będą musieli się wysilić. Na wsi 50-60 km od Warszawy widać wysyp szeregowców pobudowanych na odrolnionych rok czy dwa lata temu działkach, wielcy deweloperzy, którzy teraz grożą że nie zejdą z cenami "bo grunty i koszty". Nie wiem kto im to kupi bez zejścia z cen, kryzys odsiewa dobre firmy od słabych i taka oczyszczająca rola kryzysu jest w Polsce potrzebna conajmniej od 5 lat. Co byście pomyśleli o handlarzu samochodami, który obwieściłby wszem i wobec że na rynku szwajcarskim i niemieckim jest coraz mniej dobrych aut, a te dobre są coraz droższe, a Polacy chcą kupować taniej, więc on poczeka 5 lat jak znowu da się w Niemczech kupić perełki za 1000 euro jak 5-10 lat temu, ale na razie to się obraża i zawiesza działalność. Każdy by się popukał w głowę i pomyślał "wal się gościu, idę do konkurencji". I deweloperzy tak się en masse zachowują, jak rozwydrzone, głupie dzieci. Z tymże należy przyjąć, że jedno gadają a drugie robią. Tu skamlą o kosztach i koniecznym poluzowaniu polityki KNF i odgrażają się że nic a nic nie zejdą z ceny, bo nie mogą, a zarazem drugą ręką co rozsądniejsi dają upusty i przeceny i to dość poważne. Jeden deweloper budujący domy w pow. Mińsk Mazowiecki już opuścił cenę wyjściową z 740 na 620 tysięcy (zatem da się!), poczekamy zobaczymy do ilu zejdzie ostatecznie. Buduje na swoich gruntach które 2 lata temu były polem uprawnym, więc jego koszt to max 300 tysięcy za taki dom.

Oczywiście mogą się obrazić i zamknąć swoje działalności i zahibernować na kilka lat. Zapewne większość z nich na to stać. Rozumiem że psychologicznie ciężko im zjechać z marży z 50% do 10-20%. Jedni to zrobią, inni nie. Zresztą ewentualne okazje generuje raczej rynek wtórny.

Bardzo mylne myślenie tego pana. Jego podstawowe założenie: mała podaż musi oznaczać wysokie ceny. Otóż nie musi, jeśli popyt jest minimalny albo nie ma go wcale. Zresztą podaż wcale nie jest mała: zarówno na rynku wtórnym jak i pierwotnym jest potężna, jest w czym wybierać w każdym segmencie. Problemem są ceny i sytuacja gospodarcza, które wywołują brak popytu. To pewnie się zmieni ale nie w najbliższych 2-3 latach.

Czytaj uważnie. 90% spadły koszty wynajmu w firmie o której pisałem, to akurat wiem. Trudno to było doczytać? Przeniesienie się z biura na 50 osób w centrum Wawy do biura na 5 osób na przedmieściu - to i spadek znaczący. Zakładam że to nie jest jedyna taka firma która tak ograniczyła koszty powierzchni biurowych. Bardzo wiele firm przeniosło 40-50% a nawet więcej pracowników na zdalną, o ile była taka możliwość. A nie interesowałem się ogólnym trendem rynkowym, czy wróciły ceny najmu powierzchni biurowych do cen przedpandemicznych. I do tego się ten akapit odnosił. W wielu branżach nadal wielu pracowników siedzi na zdalnej i to firmom ograniczyło koszty niezależnie od cen najmu.

A w innych firmach koszty prądu radykalnie spadły bo przenieśli pracowników na home office. Co tam prąd - o 90% spadły im koszty wynajmu. W firmie w której kiedyś pracowałem na 50 pracowników, którym trzeba było zapewnić prąd i miejsce w biurze na stałej pracy stacjonarnej zostało 5 osób przeniesionych z centrum Warszawy do jakiejś budy na przedmieściu, reszta na home office. Idąc tropem waszych rozważań ceny oferowanych usług powinny znacząco spaść, bo koszty ograniczyli bardzo znacząco. Ale oczywiście ceny usług nie spadły, bo po co je obniżać. Nie we wszystkich branżach i firmach koszty rosną znacząco, w jednych rosną, w innych spadają, ale wszyscy mają uniwersalne słowo-wytrych "inflacja". Np w pandemii koszty wynajmu powierzchni biurowych spadły bardzo znacząco, nie wiem czy wróciły obecnie do cen przedpandemicznych bo się tym nie interesowałem. Poza tym w pandemii firmy dostały pieniądze z "tarcz", nawet jeśli funkcjonowały doskonale. Jakos nie widziałem żeby ktoś obniżył marże czy koszty usług mimo że brali miliony z tarcz dla przedsiębiorców. Po prostu koszą naiwnych klientów ile się da, budżetową kasę biorą i śmieją się z naiwnych. I jeszcze lobbują za rozwiązaniami dobrymi tylko dla ich branż, a bardzo złymi dla społeczeństwa - jak np deweloperzy. No bo przecież nie mogą pracować w normalnych warunkach rynkowych na normalnych marżach, muszą mieć conajmniej 50% czystego zysku za wystawienie każdej psiej budy szumnie nazwanej "apartamentem". Raptem delikatnie wzrosły stopy procentowe, znacznie poniżej tego jak powinny wyglądać, KNF zmieniło rekomendacje dla kredytów hipotecznych i już deweloperzy płaczą jaka im krzywda się dzieje. A że cala ich działalność przez ostanie 10 lat była nakręcona tylko i wyłącznie darmowym kredytem, który jest bardzo złym rozwiązaniem, to już nie wspominają. Jakoś przed eldoradem kredytowym też się budowało - powstawały lepsze budynki, solidniejsze, w normalnych cenach i przy normalnych marżach. No ale lepiej budować byle jak, byle gdzie i wciskać naiwniakom dziury w ziemi po 15 tysięcy za metr ładując tych nieboraków w kredyty na 30 lat. I koszty tej zabawy dewoloperów i bankow ponoszą dzisiaj wszyscy.

Absurdalne podnoszenie cen "bo inflacja" , "bo wszyscy podnoszą" to nie jest pomysł na interes ani uczciwy zarobek. I tyle. Nakręcanie spirali strachu i koszenie klientów oszukując ich, to nie jest pomysł na interes. To chwilowe, cwaniackie wykorzystywanie specyficznych warunków. Robią to tacy ludzie którzy Żydom na bocznicy przed wjazdem do Treblinki sprzedawali butelkę wody za 100 dolarów. No znakomity pomysł na interes - zarobek z naprawdę dużym przebiciem. Jest realna inflacja i pewne rzeczy drożeją, ale jest również potężna napędzana sztucznie histeria którą jeden i drugi cwaniak wykorzystuje. Po prostu. Dorobić się na tym można, ale to nie jest dobry pomysł na biznes. Nie jest to również moralne. Węgiel, materiały budowlane, mnóstwo innych rzeczy - zaraz polecą w dół, lub juz poleciały. Tak samo będzie z samochodami używanymi a nawet, zapewne, częścią nieruchomości.

Analitycy Pekao ciekawie napisali o popycie na kredyty hipoteczne.

No i stało się! Pierwsza agencja ratingowa przewiduje spadek PKB dla Polski w 2023 roku. Perspektywę dla polskiego sektora bankowego zmieniono ze "stabilnej" na "negatywną". To wszystko przy założeniu stabilnego otoczenia ekonomicznego, politycznego i szybkim zakończeniu wojny. Także realnie będzie pewnie sporo gorzej niż przewidują.

Obniżką względem wartości pieniądza, obniżką względem ceny/wartości innych towarów no i w końcu dla tych którym zarobki rosną równolegle z inflacją. Ja takich nie znam, ale podobno są tacy i nie wykluczam że tacy są może nawet sporo takich ludzi. Nawet emeryci w 2023 roku mają mieć historycznie wysoką rewaloryzację emerytur, ponad 10%.

To co mówili QAnon o Clintonach, pizza gate itp to fake czy prawda? Zawsze byłem pewien że fake, nigdy nie wierzyłem w żadne spiskowe teorie, że Żydzi rządzą światem, reptilian, płaską ziemię, itp rzeczy. Tymczasem okazuje się, że pewne historie ktore zwykliśmy uważać za teorie spiskowe, mogą mieć miejsce w rzeczywistości. Skoro np w Sopocie działa od lat potężna mafia pedofilska, w skład której wchodzą biznesmeni, politycy i celebryci u szczytu władzy i popularności (sporo ofiar śmiertelnych na koncie, Iwona Wieczorek, ostatnio jakiś ksiądz), to czy podobne rzeczy nie mogły mieć miejsca w USA, przy udziale Clintonów i Bidena?

No właśnie chodzi o to żeby przycisnąć społeczeństwo i wydusić z ludzi każdy grosz. Z drugiej strony jest pełno dużych branż, gdzie 90% kasy idzie na czarno. Tam gdzie przechodzą na prawdę potężne pieniądze - budowlanka, lecznictwo prywatne itp 90% idzie na czarno.

Jeszcze w temacie cen nieruchomości: "Jeszcze mniej optymistycznie ocenia sytuację Sebastian Barandziak, prezes zarządu Dekpol Deweloper: - Cykl zacieśniania polityki pieniężnej, perspektywy związane z dynamiką PKB oraz planowany spadek inflacji do poziomu docelowego w 2024 roku mogą spowodować odbicie na rynku nieruchomości w zakresie cen w 2025 roku. Kończy się dynamiczny wzrost cen i rynek przejdzie w fazę stabilizacji z możliwą czasową tendencją spadkową." Jeśli sam deweloper, który mocno gra na utrzymanie obecnego poziomu cen, sam przyznaje że jest "możliwa czasowa tendencja spadkowa" to znaczy że spadek będzie głębszy niż ktokolwiek może przypuszczać. Stabilizacja cen do 2025 przy inflacji rzędu 20-30 procent rocznie też jest już w sumie znaczącą obniżką. Schodzić z cen mają z czego, nie brakuje deweloperów którzy maja marże po 40%.

Chodziło mi oczywiście o bieżący, comiesięczny dochód, jaki przynosi mieszkanie - mogące być inwestycyjnie zmiennikiem działki. Nikt nie neguje tego że na przestrzeni lat 2010-2022, a szczególnie 2000-2022 wzrost wartości był, szczególnie w pewnych lokalizacjach, olbrzymi. Czy nadal taki będzie - trzeba pożyć kolejne 10-20 lat aby się przekonać. C odo mechanizmów tym kierujących, wypowiedziałem się w poście wyżej.

Patrząc na inwestycje w trybie długoterminowym i posiłkując się danymi historycznymi, to jasne że tak. Dlatego ten kto kupił działkę w 2000 czy nawet 2010 i sprzedał dzisiaj, jest mocno do przodu. Czy bardziej jest do przodu na tej działce niżby kupił mieszkanie/mieszkania i je w tym czasie wynajmował? To trzeba by policzyć i to już zależy od konkretnej nieruchomości. Tyle że wciąż mówimy o tym co było, a nie o tym co będzie. Wzrost cen działek w latach 2000-2022 w Warszawie i na jej przedmieściach wyniósł, zależnie od lokalizacji, od 1000 do 2000 procent. Czy tak spektakularne wyniki da się powtórzyć w następnym dwudziestoleciu, patrząc że kupimy działkę w 2022 i sprzedamy w 2042? IMHO takiego zysku na pewno nie będzie. Może będzie mały zysk, może mały spadek. Gdyby zysk miałby być taki jak w latach 2000-2022, to działka dzisiaj kosztująca 1 mln zł kosztowałaby w 2042 10 mln zł lub 20 mln zł (w dzisiejszej wartości pieniądza). Jest to zupełnie, moim zdaniem, nie realne. Mam wiele dowodów z ekonomii makro, mikro, historycznych i z kilku innych dziedzin, że działki na przestrzeni najbliższych 20 lat nie wzrosną 10-20 krotnie tak jak dotąd wzrastały. Po prostu w 2000 roku byliśmy biednym krajem, w którym nieruchomości były śmiesznie tanie. Dzięki UE i nie tylko dostaliśmy kopa rozwojowego, jakiego nie było w Polsce od czasu Jagiellonów. Drugiego okresu tak szybkiego bogacenia się i takiego wzrostu nie będzie na pewno w najbliższych dziesięcioleciach, bo nie widać ku temu okazji. Dobrze, jeśli utrzymamy obecny poziom życia i zamożności (bardzo wątpliwe), a gdzie tu marzyć o takim przeskoku jakościowym dochodu i jakości życia, jaki zaliczyliśmy w latach 2000 - 2020 ? Jest to politycznie i gospodarczo nie możliwe. Na ceny nieruchomości wpływa zbyt wiele zmiennych, by móc je w pełni oszacować. Również, a może przede wszystkim - takie niespodziewane jak covid, wojna, populiści u władzy. Jedno jest pewne - że w pewien sposób ceny nieruchomości wyprzedzają zamożność społeczeństwa. Takiego skoku zamożności jaki był w ostatnich 20 latach już na pewno w Polsce nie będzie. Będzie spadek, a w najlepszym wypadku stagnacja. Co będzie z nieruchomościami zatem niech każdy wywnioskuje sam.

Owszem, nie stoją za tym żadne koszty ale też najczęściej nie przynoszą żadnych dochodów. I tu jest szkopuł, który może część ludzi skłaniać do sprzedaży działek. Szczególnie teraz, gdy są na górce cenowej. Kolega ostatnio sprzedawał działkę otrzymaną w spadku. Za działkę 1300 metrów na przedmieściu Warszawy (dalekie Bielany tuż przy wylocie na Łomianki) kupił 5 kawalerek na wynajem. Działka leżała niezagospodarowana ponad 20 lat. Jako ciekawostka, ojciec tego gościa około 2000 roku za tę działkę zapłacił mniej więcej równowartość kawalerki. To pokazuje jaki potencjał wzrostowy miały kiedyś działki. Czy nadal ten potencjał istnieje? Pewnie w dobrych lokalizacjach tak (działek nie przybędzie). Z drugiej strony, gdyby sprzedał 5 lat temu i wtedy kupił 5 kawalerek to byłby bogatszy o 5 razy czynsz razy 5 lat, razy 12 miesięcy, zatem na prawdę duże pieniądze.

Warto zaznaczyć, że wpływ wakacji kredytowych nie będzie polegał tylko na podtrzymaniu nierealnych, znacznie zawyżonych cen nieruchomości na rynku wtórnym. Wakacje kredytowe są też kolejnym potężnym paliwem inflacyjnym, ale nawet nie to jest najgorsze. Ręczne sterowanie rynkiem bankowym, rynkiem kredytów - co ustawą wakacyjną wprowadził rząd - wpłynie bardzo mocno na cały sektor bankowy.... a jak sektor bankowy poleci, to na prawdę nie będzie wesoło... Millennium w trzecim kwartale 2022 roku odnotował stratę w wysokości ok. miliarda złotych. Tak. Stratę - nie mniejszy zysk. Huśtajmy zatem dalej, a zaraz parę banków skończy jak Getin. I nie będzie nikomu do śmiechu. Szczerze żal mi kredytowiczów frankowych z Getina. Wszyscy zapłacą pełne, wysokie odsetki, nie mają szans na żadną ugodę z bankiem. Nawet ci którzy mieli wygrane sprawy sądowe w kieszeni są na straconej pozycji. Ciekawe czy za rok, dwa, trzy taki sam los nie spotka kolejnych kredytowiczów - mówi się o mbanku, Millenium, jako kolejnych w kolejce do upadku. Po takich akcjach cały zachodni kapitał będzie uciekał stąd gdzie pieprz rośnie.... Niech rząd jeszcze bardziej wpływa na rynek bankowy, jeszcze bardziej bije w przedsiębiorców i kapitał w celu radości zakredytowanego motłochu.... Mądrzejsi od Morawieckiego i Glapińskiego (np Hilary Minc) starali się ręcznie sterować gospodarką. Nigdy nic z tego dobrego nie wychodziło...

Grzanie się po 8 latach taśmami Falenty też jest ślepą uliczką dla opozycji. To nie jest dzisiaj już tak istotne, odkopywanie tematów sprzed 8 lat. Nawet jesli wygrali dzięki pomocy służb ruskich, to nie idą na ich smyczy, co chyba jest dla wszystkich jasne. Dokonali mocnego zwrotu, coś jak Piłsudski który wypłynął na wielkie wody dzięki państwom centralnym a potem zerwał się z ich smyczy i zaczął działać samodzielnie, wbrew interesom swoich wcześniejszych mocodawców. Ciągłe gadanie o taśmach nie przybliży opozycji do wygranej. Polaków interesują dziś inne rzeczy i rozwiązywanie dzisiaj narastających problemów, a nie historie sprzed 8 lat. Chyba że kolejny raz chcą przegrać, praktycznie mając wygraną w kieszeni bez żadnych starań. PO potrafi przegrać wybory które są praktycznie nie do przegrania - vide Komorowski vs Duda. Komorowski który był najprzyzwoitszym i pewnie najlepszym prezydentem III RP nie przegrał przez taśmy Falenty, tylko przez idiotów z własnego obozu politycznego. Szkoda Polski, szkoda chłopa tym bardziej że przegrał z kimś takiego formatu jak Duda... Ruskie służby na politykę wpływają i będą wpływać choćby maile Dworczyka i Obajtka. W zanadrzu pewnie trzymają dużo mocniejsze materiały, bo nie wątpię że je mają. Ciekawe jakie dokumenty i haki mają na ludzi PiS CIA i Ukraińcy, że PiSowcy tak pięknie tańczą na smyczy wielkiego brata w sprawie Ukrainy, często wbrew własnemu elektoratowi, a nawet wcześniej prezentowanym poglądom - nie kto inny jak Kaczynski i Duda zwracali mocno uwagę na historyczne i polityczne znaczenie Wołynia. Ale starczył jeden telefon z ambasady, czy z Białego Domu i wyparli się swoich poglądów i dużej części elektoratu. Tak samo wystarczy jeden telefon z ambasady czy Białego Domu i zaczną przerzucać polskie dywizje na drugą stronę Bugu, bo zrobią wszystko żeby utrzymać władzę i przychylność wielkiego brata. Kuchcinski pedofil który urzędował na podkarpaciu, a taśmy z jego wyczynami ma SBU (wg słów agenta CBA wypowiedzianych kilka lat temu) znowu wrócił do łask i na najwyższe stanowiska. Przypadek? Nie sądzę.

To nie wątek polityczny, a gospodarczy, więc po co się rozwijać? Nawet zakładając udział służb rosyjskich w aferze, to PiS pewnie i tak by wygrał bez tego. Nota bene z punktu widzenia Rosji i jej interesów - stawiając na PiS strzelili sobie w kolano. Jasne Polska się osłabiła - gospodarczo, na arenie międzynarodowej itp. Ale po 24.02 rząd PiS wykazał się wielkim wsparciem dla Ukrainy, militarnym, gospodarczym, politycznym, większym niż ktokolwiek mógłby przypuszczać i to od samego początku konfliktu. Więc czy Putin aż tyle ugrał dla siebie, przyjmując że to jego służby stoją za wzmocnieniem PiSu? Gdyby u władzy w Polsce był ktoś w rodzaju Orbana, bardziej neutralny w tym konflikcie, to wtedy scenariusz Putina miałby sens i przyniósł mu realne korzyści. Oczywiście w czasie afery podsłuchowej pewnie nie planowali jeszcze specjalnej operacji wojskowej na Ukrainie, ale przewidujący mąż stanu planuje na 5-10 ruchów do przodu. Jesli ktoś tu wygrał to tylko Kaczyński et consortes, bo może rzeczywiście ruscy im pomogli, a ci dorwali się do władzy i robią z nią to co uważają, spełniają swoje chore ambicje plus napychają kieszenie. Ale w polityce międzynarodowej działają zupełnie nie po myśli Putina. Niby osłabiają UE, osłabiają Polskę, dążą do Polexitu, ale zarazem stanowią potęzne, ogromne, wsparcie dla Ukrainy. To nie chodzi nawet o to co oddaliśmy fizycznie. Bez Polski jako bazy, hubu przeładunkowego, poligonu szkoleniowego dla Ukrainców, wielkiego szpitala, miejsca dla 4 mln uchodźców i 1000 innych ról które spełniamy Ukraina by tyle nie wytrzymała. Starczyła by ścisła neutralność Polski. Samo wsparcie przez Słowację i Rumunię by nie wystarczyło. Zresztą dystansujaca się Polska spowodowałaby też inne podejście państw europejskich, szczególnie Europy Wschodniej. Wnioski z afery podsłuchowej? Putin przegrał, Kaczynski wygrał, cenę tych zabaw jak zwykle zapłacą Polacy, na razie w hiperinflacji, zimnie i braku energii i jej szalonych cenach, a w czym jeszcze - to jeszcze później zobaczymy. Wybory 2023 zapowiadają się ciekawie. Na pewno będzie sporo akcji wywiadowczych, być może różne ataki terrorystyczne, akcje typu false flag itp. Urząd Ochrony Konstytucji w Niemczech jasno mówi o takich zagrożeniach w najbliższym czasie na terenie BRD. Tym bardziej wystąpią one w Polsce.

Stanieją albo zdrożeją.

Odsetek zagrożonych kredytów bardzo niski.... ale po 3-4 miesiącach od podniesienia stóp. To trzeba by zbadać po roku, po dwóch - gdyby nie zastosowano wakacji kredytowych. 40% było możliwe - w niektórych lokalizacjach, przy niektórym typie nieruchomości. Wiadomo że nie w stolicy i nie na 1-2 pokoje. Takie mieszkania ludzie kupują jako lokatę kapitału i jako inwestycje. Teraz wg przewidywań analityków - do 2025 całkowite zatrzymanie wzrostów cen, jeśli nie spadki. Ile wyniesie skumulowana inflacja od 2021 do 2025? jak myślisz? Bo ja sądzę że 40% to minimum. No to masz tę mityczną redukcję 40%. Zrealizowaną w inny sposób.

Ładna sztuka, gratulacje. Miałem podobne autko w 2006 roku. Z punktu widzenia dzisiejszych cen, to wtedy poszło za grosze. Aż łezka w oku się kręci.

Były takie wróżby i byłaby znacząca korekta (10-30% zależnie od lokalizacji) gdyby nie wakacje kredytowe. Pisałem już o tym, jak rząd wpływa na rynek nieruchomości, sztucznie podtrzymując ceny. Nie ma spadków, będzie za to mega inflacja i stagnacja cenowa nieruchomości - czyli de facto spadek wartości mieszkań przy tak wysokiej inflacji.

Tutaj ciekawy głos w zakresie kredytów: Banki już nie będą masowo udzielać kredytów hipotecznych. Ani teraz, ani w przyszłości (msn.com) Takiego boomu w nieruchomościach jak w latach 2018-2022 już nigdy nie będzie. Przynajmniej nie przed 2030.

40% to będzie minimalnie, bardzo optymistycznie patrząc, przy założeniu że w 2023 roku do władzy dojdą jacyś ludzie znający się na gospodarce i finansach, nie populiści, którzy będą prowadzić rozsądną politykę gospodarczą i fiskalną. Przy utrzymaniu obecnych trendów to będzie raczej 140% lub 240%. BTW w cenach wyrażonych w dolarach to od pół roku nieruchomości nieźle staniały w Polsce. Nota bene całe lata 80-te i początek 90-tych nieruchomości w Polsce kupowało się za dolary (lub za PLN ale za cenę ustaloną w USD i przeliczoną z tejże waluty). A z wielu perspektyw widać że do czasów słusznie minionych wracamy milowymi krokami.