Jump to content

Nieruchomości


kashmere

Recommended Posts

Szanowni, jako że jest tu sporo mądrych głów zdecydowałem się zasięgnąć opinii.

 

Czy biorąc pod uwagę znaczący spadek cen najmu, a wzrastające koszty eksploatacyjne (administracja,sprzątanie, remonty itp) warto je trzymać?

Z najgłupszej kalkulacji wynika że gdybym sprzedał to co mam i wrzucił na lokatę, nawet najmniej oprocentowaną to miałbym większy przychód niż teraz z najmu.

Link to comment
Share on other sites

  • Replies 71
  • Created
  • Last Reply

Top Posters In This Topic

Z najgłupszej kalkulacji wynika że gdybym sprzedał to co mam i wrzucił na lokatę, nawet najmniej oprocentowaną to miałbym większy przychód niż teraz z najmu.

 

 

Dokładnie taką samą kalkulację przeprowadziłem i doszedłem do tego samego wniosku. Jedyne na co można liczyć to wzrost wartości samej nieruchomości i to może dać Ci dodatkowy dochód, ale to już zależy od tego jaka to nieruchomość i gdzie.

Link to comment
Share on other sites

Jedyne na co można liczyć to wzrost wartości samej nieruchomości i to może dać Ci dodatkowy dochód

 

dochodu mi to nie przyniesie, co najwyżej zwiększy wartość posiadanych przeze mnie nieruchomości. Mi bardziej zależy na przychodach miesięcznych :(

 

chojny, chodzi Ci o uwzględnienie inflacji? Na poprawę warunków najmu nie liczę.

Link to comment
Share on other sites

Szanowni, jako że jest tu sporo mądrych głów zdecydowałem się zasięgnąć opinii.

 

Czy biorąc pod uwagę znaczący spadek cen najmu, a wzrastające koszty eksploatacyjne (administracja,sprzątanie, remonty itp) warto je trzymać?

Z najgłupszej kalkulacji wynika że gdybym sprzedał to co mam i wrzucił na lokatę, nawet najmniej oprocentowaną to miałbym większy przychód niż teraz z najmu.

 

tez nad tym ostatnio miałem okazję myśleć i ostatecznie zdecydowałem się zainwestować w nieruchomość :wink: faktycznie jak się pokalkuluje to obecnie zwroty nie są imponujące w porównaniu do lokat / giełdy, ale wzrost wartości samej nieruchomości jest także istotnym czynnikiem. Do tego kwestia stabilności inwestycji - giełda i wartośc pieniądza leci w dół i w górę a dobra nieruchomość długoterminowo to pewniak. pieniądze na lokacie to fajna sprawa ale w każdej chwili może przyjść jakiś kryzys, złotówka poleci w dół a inflacja zeżre kapitał

 

w sumie myślę że nie ma jednej odpowiedzi a kluczowa jest odpowiednia dywersyfikacja - nie warto pchać wszystkich grzybów w barszcz, czyli warto trochę tu i trochę tam. trzeba przeanalizować stan aktywów i pewnie mając same nieruchomości - można zamienić część na kasę, a część trzymać długoterminowo

Link to comment
Share on other sites

moim zdaniem nieruchomosci maja to do siebie ze sa doskonałym zabezpieczeniem na teraźniejszosc jak i na przyszlosc.

 

zalozmy (oczywiscie odpukac) ze wrzucasz na lokate i dostajesz odsetki, a nagle wyskakuje jakis niespodziewany wypadek/choroba i potrzebujesz sporo gotowki. sciagasz z lokaty (maleje ilosc odsetek i kapital na lokacie) i juz nie jest tak wesolo na przyszlosc.

 

a jak masz nieruchomosci sprzedajesz jedna i masz juz wszystko zalatwione. kapitał dalej jest w pozostalych nieruchomosciach i kasa potrzebna takze sie znalazla. dodajmy ze nieruchomosci dalej przynosza zysk.

 

dodatkowo masz zabezpieczenie dla dzieci na przyszlosc.

 

przy sprzedazy i lokacie istnieje tez taka mozliwosc ze skonsumuje sie wszystkie pieniadze. dotego dochodzi inflacja i inne czynniki.

 

Jesli bylbys chetny to moge Ci zaproponowac spotkanie w sprawie twoich finansów jako ze pracuje w AWD (haa jestem pierwszy przed Hogim :D ) i wtedy mozemy pomyslec nad jakims wyjsciem z sytuacji aby zwiekszyc miesieczny dochod, nie uszczuplajac wartosci nieruchomosci. Jak cos to PW :)

Link to comment
Share on other sites

W mojej ocenie, wszystko zależy od inwestora. Jeżeli ma podejście prokonsumpcyjne lepiej zainwestować w nieruchomości, w przeciwnym przypadku lepiej inwestować w różnorodne instrumenty finansowe.

 

Po kapitał z lokaty/funduszu/giełdy można łatwo sięgnąć. Po kapitał z nieruchomości zdecydowanie trudniej (sprzedaż jest procesem długotrwałym, ponadto tylko w nielicznych przypadkach można sprzedać część nieruchomości).

 

Dobry inwestor oczywiście dywersyfikuje kapitał.

Link to comment
Share on other sites

kashmere, chciałoby się rzec - "a nie mówiłem" :P

 

Nieruchomości są fajne, tylko trzeba o nie dbać i mieć najemców. Ziemia jest jeszcze fajniejsza, nie trzeba dbać o nią, remontować i jej ubezpieczać. :P

Dywersyfikacja to podstawa. Trzeba mieć nieruchomości, ziemię, lokaty, coś na giełdzie, trochę złota czy innych kamyków i tylko umiejętnie z tego korzystać.

 

Gdy potrzebujesz nagle sięgnąć po gotówkę, nie sprzedasz jednego pokoju. Likwidujesz wtedy lokatę lub sprzedajesz część akcji czy jednostek uczestnictwa.

Gdybyś musiał nagle szybko sprzedać całą nieruchomość, nie dostaniesz dobrej ceny.

 

 

 

Pieniądz to najlepszy pracownik, nie spóźnia się, nie chodzi na urlopy i zwolnienia a pracuje 24h na dobę. 8) :mrgreen:

Link to comment
Share on other sites

kashmere, teraz sprzedawać? Na dołku? :roll: Ja wiem, że można powiedzieć, że nieruchomości jeszcze spadną "bo kryzys". Ale jeśli kryzys ma mieć drugie, głębsze dno, to i gotówka ulokowana w bardziej płynnych aktywach (jednostki udziału, czy wręcz lokata), będzie mniej warta. Według mnie teraz jest zły moment na jakiekolwiek istotne decyzje.

 

Chociaż z drugiej strony jeśli rząd czeka do czasu po wyborach na ogłoszenie niepopularnych decyzji, czy ujawnienie (złego) stanu gospodarki, to może to jest ostatnia chwila na wycofanie jakiejś kasy... :roll:

Link to comment
Share on other sites

kashmere, teraz sprzedawać? Na dołku? :roll: Ja wiem, że można powiedzieć, że nieruchomości jeszcze spadną "bo kryzys". Ale jeśli kryzys ma mieć drugie, głębsze dno, to i gotówka ulokowana w bardziej płynnych aktywach (jednostki udziału, czy wręcz lokata), będzie mniej warta. Według mnie teraz jest zły moment na jakiekolwiek istotne decyzje.

 

Chociaż z drugiej strony jeśli rząd czeka do czasu po wyborach na ogłoszenie niepopularnych decyzji, czy ujawnienie (złego) stanu gospodarki, to może to jest ostatnia chwila na wycofanie jakiejś kasy... :roll:

 

Ale one nie spadły tak dramatycznie. Po prostu wcześniejszy popyt tak wywindował ceny do góry. Moim zdaniem za bardzo. Ceny były za bardzo nadmuchane.

Link to comment
Share on other sites

kashmere, teraz sprzedawać? Na dołku?

Na jakim dołku ?

Ceny nieruchomości będa jeszcze spadać i to zdrowo.

Bo niby dlaczego mam zapłacić za np. mieszkanie na paskudnym blokowisku w Krakowie 2.000EUR/metr, skoro w Wiedniu na takim samym (no może mniej paskudnym) blokowisku płacę 1.000 EUR /metr.

Przy zarobkach czterokrotnie niższych niż w Austrii.

 

A co do wynajmu : nie wiem jakim cudem ludzie wynajmuja i płaca za mieszkanie (średniej wielkości) równowartość średniej krajowej.

Po prostu CUD :!:

Link to comment
Share on other sites

Z najgłupszej kalkulacji wynika że gdybym sprzedał to co mam i wrzucił na lokatę, nawet najmniej oprocentowaną to miałbym większy przychód niż teraz z najmu.

 

Nie wydaje mi się. Jakkolwiek dużo zależy od tego gdzie ta nieruchomość jest położona, kiedy ją kupiłeś, za ile, czy na kredyt itp. itd.

 

Musisz też sobie odpowiedzieć na pytanie czego oczekujesz z punktu widzenia stopy zwrotu, ryzyka i płynności. Dopiero wtedy można coś radzić.

 

IMO lokata to bardzo słaby pomysł. Ale jakieś tam drobne zalety pewnie ma. :wink:

 

-- 18 sty 2011, o 13:54 --

 

Ceny nieruchomości będa jeszcze spadać i to zdrowo.

 

Znowu, zależy jakich nieruchomości (w sensie typu i lokalizacji). Generalnie nie jest to wszystko takie pewne. Gdyby było, byłoby o wiele łatwiej ale i nudniej. 8) :mrgreen:

Link to comment
Share on other sites

Ceny nieruchomości będa jeszcze spadać i to zdrowo.

 

Może tak, może nie. Nieruchomości, w odróżnieniu od akcji, lokat, złota itp., to "towar", który każdy z nas musi mieć, obojętnie, czy własny, czy wynajęty. A więc rynek na to jest zawsze, a i bankom, które na rynek nieruchomości mają spory wpływ, nie w smak byłoby znaczne obniżenie wartości zabezpieczenia ich aktywów.

Link to comment
Share on other sites

Ale one nie spadły tak dramatycznie. Po prostu wcześniejszy popyt tak wywindował ceny do góry. Moim zdaniem za bardzo. Ceny były za bardzo nadmuchane.

akcje i jednostki uczestnictwa nie spadały? leciały łeb na szyję :P

papiery wartościowe i nieruchomości mają przecież to do siebie, że wzrost ceny nie zmniejsza popytu, a wręcz go stymuluję i napędza.

Ziemia i nieruchomości w długim okresie to na pewno najlepsza inwestycja.

Link to comment
Share on other sites

nieruchomość nieruchomości nierówna. Ziemia, fajnie, bez nakładów ale też bez bieżących przychodów. Mieszkania, tyle osób w nie zainwestowało, że cena najmu wręcz spadła, ale jednak jeżeli lokalizacja jest ok to i wartość mieszkania jest i miesieczny przychód. Lokal handlowy, zależy od lokalizacji, może i ceny spadły ale w dobrych lokalizacjach wartość trzyma :) Akurat w Warszawie dobra okolica na tego typu inwestycje to Praga wzdłuż planowanej linii metra. W ciągu kilku lat wartośc nieruchomości i czynszów z dużym prawdopodobieństwem ostro w górę - vide Ursynów gdy linię metra pociągnięto. Są też kamienice , które też zależne są od lokalizacji, stanu technicznego. Jest jeszcze jedna bardzo ważna kwestia. Jeżeli celujemy naszą nieruchomością w bogatego klienta to kiszka. Wysokie nakłady a klienta cięzko znaleźć. Lepiej mniej włożyc, mniej zyskać a mieć dużą płynność najmu :) Na przykład w Katowicach mieszkania po 1100 / m-c w średnim standardzie od ręki mi schodzą :) Reasumując jak już wielu tu zaznaczało wszystko zależy od rodzaju nieruchmości, lokalizacji i celowanego klienta :)

Link to comment
Share on other sites

papiery wartościowe i nieruchomości mają przecież to do siebie, że wzrost ceny nie zmniejsza popytu, a wręcz go stymuluję i napędza.

Powiedz to tym w Dubaju. :P

 

 

Ziemia i nieruchomości w długim okresie to na pewno najlepsza inwestycja.

 

Ty weź 1 mln. kup sobie nieruchomość a ja swój milion zainwestuję agresywnie na giełdzie.

 

Pochwalimy się wynikami za 10 lat. 8)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ps. żyjemy coraz dłużej, emeryci nie zwalniają tak szybko mieszkań, kredytowanie jest coraz łatwiejsze, chociaż mamy niż demograficzny mieszkań będzie potrzeba coraz więcej, ale wątpię, żeby ceny w Warszawie były dużo większe niż w Moskwie, Paryżu czy Londynie.

 

chociaż absurdy się zdarzają...

Link to comment
Share on other sites

Najem był drogi, bo to dziwny kraj jest....

 

najem mieszkania nie powinien być wyższy niż koszt kredytu na nie... to jest wbrew logice... inaczej najem kierowany byłby tylko do ludzi nie mających zatrudnienia (a wiadomo jak się z takich osób ściąga wierzytelności ;) )

 

na przykładzie Olsztyna... w 2001 roku, kiedy zaczynałem studia... mieszkanie w płycie M4 60m2 kosztowało około 80-90 tyś... dzisiaj ceny takich nieruchomości to 200- 240 tyś.... w 2001 roku wynajmując to mieszkanie 5 studentów można było dostać od nich 1400-1500 zł minus czynsz 400zł to daje na pewno około 1000zł na plus... czyli kredyt spłacamy 10 lat praktycznie z samego najmu nie dokładając złotówki... i dzisiaj mamy mieszkanie warte ponad 200tyś zł za darmo... dzisiaj mieszkanie z najmu spłaca się 25 lat, czyli jest to inwestycja bardziej w dzieci czy wnuki niż w nas samych....

 

próżno liczyć że taka sytuacja się powtórzy, jesteśmy w UE wiec ceny nie spadną poniżej pewnego progu... a ewentualna bańka spekulacyjna nie wywinduje ich znowu o 100% wyżej... czyli nie zarobimy

 

inaczej się ma sprawa z gruntami, one lepie trzymają cenę, która stale rośnie i pewnie wzrośnie jeszcze bardziej po uwolnieniu rynku dla obcokrajowców... kasę można zrobić na ewentualnym przekształceniu użytkowania gruntu ;)

 

 

tendencja kosztów wynajmu nieruchomości komercyjnych jest zupełnie inna, w tym rodzaju nieruchomości czynnikiem decydującym jest lokalizacja i prestiż.... cena nie jest aż tak podatna na zawirowania na ogólnym runku nieruchomości...

 

najbezpieczniej jest kupić ziemię.... na pewno się zyska... czasami kilka tysięcy % jeśli Ci gmina przekształci grunty... jednak nie generuje ona w ogóle przychodów...

 

mieszkania muszą tanieć.... rynek to musi byś sinusoida, bo inaczej nie da się na nich zarabiać... w 2008 mieliśmy szczyt, teraz spadamy... nikt nie wie tylko do jakiej granicy...

Link to comment
Share on other sites

Najem był drogi, bo to dziwny kraj jest....

 

najem mieszkania nie powinien być wyższy niż koszt kredytu na nie... to jest wbrew logice... inaczej najem kierowany byłby tylko do ludzi nie mających zatrudnienia (a wiadomo jak się z takich osób ściąga wierzytelności ;) )

 

To nie do końca jest tak, to nie są ludzie nie mający zatrudnienia lecz ludzie nie mający zdolności kredytowej. Dzieje się to z różnych przyczyn: ktoś siedzi długo za granicą z odłożonym groszem, ktoś daje korepetycje, masaże, rehabilitacje (i inne usługi) bez faktury, ktoś dużo zarabia ale ma umowę pracy na czas określony... ci wszyscy ludzie pomimo, że kasę mają to kredytu nie dostaną a mieszkać gdzieś muszą.

Poza tym to nie jest tak, że wredni wynajmujący wywindowali ceny i przez to nie da się wynająć mieszkania. To jest normalny rynek, żąda się za mieszkanie tyle, ile są w stanie zapłacić najemcy nawet jeżeli jest to kwota 2 razy wyższa niż rata kredytu. Płacą to biorę :wink:

 

na przykładzie Olsztyna... w 2001 roku, kiedy zaczynałem studia... mieszkanie w płycie M4 60m2 kosztowało około 80-90 tyś... dzisiaj ceny takich nieruchomości to 200- 240 tyś.... w 2001 roku wynajmując to mieszkanie 5 studentów można było dostać od nich 1400-1500 zł minus czynsz 400zł to daje na pewno około 1000zł na plus... czyli kredyt spłacamy 10 lat praktycznie z samego najmu nie dokładając złotówki... i dzisiaj mamy mieszkanie warte ponad 200tyś zł za darmo... dzisiaj mieszkanie z najmu spłaca się 25 lat, czyli jest to inwestycja bardziej w dzieci czy wnuki niż w nas samych....

 

próżno liczyć że taka sytuacja się powtórzy, jesteśmy w UE wiec ceny nie spadną poniżej pewnego progu... a ewentualna bańka spekulacyjna nie wywinduje ich znowu o 100% wyżej... czyli nie zarobimy

 

inaczej się ma sprawa z gruntami, one lepie trzymają cenę, która stale rośnie i pewnie wzrośnie jeszcze bardziej po uwolnieniu rynku dla obcokrajowców... kasę można zrobić na ewentualnym przekształceniu użytkowania gruntu ;)

 

 

tendencja kosztów wynajmu nieruchomości komercyjnych jest zupełnie inna, w tym rodzaju nieruchomości czynnikiem decydującym jest lokalizacja i prestiż.... cena nie jest aż tak podatna na zawirowania na ogólnym runku nieruchomości...

 

najbezpieczniej jest kupić ziemię.... na pewno się zyska... czasami kilka tysięcy % jeśli Ci gmina przekształci grunty... jednak nie generuje ona w ogóle przychodów...

 

mieszkania muszą tanieć.... rynek to musi byś sinusoida, bo inaczej nie da się na nich zarabiać... w 2008 mieliśmy szczyt, teraz spadamy... nikt nie wie tylko do jakiej granicy...

 

 

Dlatego od dawna nie ma po co inwestować w dużych miastach gdzie rynek już jest nasycony, tam już sie łatwo nie zarobi.

Link to comment
Share on other sites

Nie ulega wątpliwości, że ceny najmu mieszkań relatywnie spadły w ciągu ostatnich powiedzmy 10 lat, co sprawia, że trzymanie mieszkania "na wynajem" może nie być opłacalne.

Wynajem to nie jest taki "samograj" jak się niektórym wydaje: trzeba szukać najemcy, liczyć się z tym, że kilka miesięcy mieszkanie będzie puste, naprawiać, remontować, kontrolować rachunki itp.

 

 

 

 

 

wywindował ceny do góry

 

Sorry Hogi, ale jako naczelny polonista The Forum musisz bardziej uważać :twisted::mrgreen:

Link to comment
Share on other sites

http://wiadomosci.onet.pl/regionalne/dzicy-lokatorzy-skutecznie-pozbyli-sie-wlascicieli,1,4114633,region-wiadomosc.html

Jeśli nie masz najemców takich jak w tym URLu, to nie jest źle.

Ceny nieruchomości, wbrew temu, co niektórzy mówią, nie muszą iść w górę, a wziąwszy pod uwagę, że wyż demograficzny (obecni 28-33 latkowie), który napędzał popyt już się skończył, można się spodziewać spadku.

Link to comment
Share on other sites

http://wiadomosci.onet.pl/regionalne/dzicy-lokatorzy-skutecznie-pozbyli-sie-wlascicieli,1,4114633,region-wiadomosc.html

Jeśli nie masz najemców takich jak w tym URLu, to nie jest źle.

Ceny nieruchomości, wbrew temu, co niektórzy mówią, nie muszą iść w górę, a wziąwszy pod uwagę, że wyż demograficzny (obecni 28-33 latkowie), który napędzał popyt już się skończył, można się spodziewać spadku.

 

Przychodzi się do takich państwa o 18 w sobote rozwierca się zamki, demontuje drzwi i zabiera do "renowacji" (przypuszczalnie na miesiąc). :mrgreen:

Może sobie dzwonić na policje bo to moje drzwi (a przecież lokator sie skarżył że skrzypią :mrgreen: ). Szybciutko lokator mięknie bo jak ma iść spać bez drzwi wejściowych i chce się dogadywać. A jak nie to w poniedziałek wpada się jeszcze po okna :wink:

Link to comment
Share on other sites

Create an account or sign in to comment

You need to be a member in order to leave a comment

Create an account

Sign up for a new account in our community. It's easy!

Register a new account

Sign in

Already have an account? Sign in here.

Sign In Now
  • Recently Browsing   0 members

    • No registered users viewing this page.

×
×
  • Create New...